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Foire aux questions

Les réponses sur l’investissement en portage immobilier

1. Les étapes du portage

Une fois le bien sélectionné, vous pouvez vous positionner sur la totalité ou simplement sur une partie du prix d’achat.
Le bouton vert « J’investis » qui se trouve sur la fiche du bien, vous permet de choisir la quote-part du prix que vous souhaitez investir. Vous pouvez prendre ainsi 20% ou 40%…et ceci jusqu’à 100% du prix d’achat.
Le revenu locatif que vous percevrez dépendra directement du montant de la quote-part du bien que vous posséderez.

Ex : 1000€ de loyer réglé mensuellement par le locataire vous permettront de toucher 200€/mois si vous possédez 20% de quote-part du bien.

Une fois que le bien a trouvé un ou plusieurs Porteurs pour l’ensemble de son prix de vente, stayhome établit le compromis de vente reprenant les conditions financières du dossier. Ce compromis est envoyé à chacun des acteurs de l’opération, vendeur(s) et acquéreur(s), par fichier informatique pour validation par signature électronique. Les signatures réalisées, le dossier est remis au notaire de l’opération qui va procéder aux démarches administratives. Ces dernières prennent en moyenne 2 mois.

L’acte de vente authentique est réitéré en moyenne 2 mois après la signature du compromis par les parties. C’est à partir de cette date que le vendeur devient locataire du bien et verse le loyer mensuel.

Stayhome continu à vous accompagner même une fois l’opération de portage réalisée.

2. Le financement du portage

Oui, vous pouvez obtenir un crédit immobilier auprès de nos partenaires bancaires. Bien entendu, celui-ci vous sera accordé sous conditions de ressources. Nous pouvons nous occuper pour vous de monter votre dossier bancaire.

Il est quasiment impossible de faire financer ce type de Portage par une banque. En effet, le vendeur conservant un privilège sur le bien, ces dernières ne peuvent pas prendre suffisamment de garanties pour sécuriser leur prêt.

Le principal avantage vient de ce que l’on appelle « l’effet de levier » bancaire. Par exemple avec 25.000€ d’apport personnel, vous allez pouvoir obtenir un financement de 75.000€. Au total vous pourrez investir 100.000€ qui produiront 6.000€ de rentabilité annuel (exemple avec 6% de rentabilité). Une fois les intérêts du crédit déduits, il vous restera environ 4.000€ de revenus, soit un rentabilité de 16% / an sur les 25.000€ d’apport personnel..

3. Le statut de Loueur en meublé

La fiscalité très avantageuse du Loueur en Meublé (LMNP) permet dans beaucoup de cas d’effacer totalement l’impôt sur les revenus des opérations de Portage stayhome.

4. Achat à plusieurs en indivision

Devenir Porteur avec d’autres particuliers sur un même dossier présente de nombreux avantages :

  • Vous pouvez investir à partir de 10.000€ en fonction des dossiers.
  • Vous répartissez votre épargne sur plusieurs dossiers ce qui peut vous permettre, en fonction des éventuels rachats anticipés des propriétaires, de disposer plus facilement d’une partie de cette épargne en cas de besoin.
  • Vous disposez plus facilement de la possibilité de revendre votre quote-part sur un dossier, avant le terme de la période de rachat, et ceci grâce à notre communauté de Porteur. Stayhome s’occupe alors de vous trouver un acquéreur.

Vous allez devenir propriétaire d’une quote-part d’un bien immobilier avec d’autres particuliers que vous ne connaissez pas. Stayhome a donc prévu une convention d’indivision qui régira la vie de l’indivision dont vous allez faire partie. Cette convention est signée devant notaire et permet de fixer les conditions des relations entre co-indivisaires, limitant ainsi au maximum les risques de mésentente. De plus nous gérons votre dossier et sommes à vos côtés en permanence pour répondre à vos questions.

5. Revendre sa quote-part en indivision

Vous avez la possibilité à tout moment de revendre votre quote-part du bien de plusieurs façons :

  • Soit en la vendant à l’un des autres membres de l’indivision. Un droit de préemption existe entre les co-indivisaires d’un même projet. Si vous désirez revendre toute ou partie de votre participation, vous devez leur soumettre la vente de votre quote-part.
  • Soit en la vendant directement à une tierce personne faisant partie de votre entourage.
  • Soit en la vendant par notre intermédiaire. Nous proposerons alors votre quote-part à l’ensemble de nos Porteurs.

6. Rendement du portage

La rentabilité attendue est annoncée pour chacun de nos dossiers. Elle varie en fonction des dossiers et du type de bail prévu.

  • Dans le cas d’un bail meublé la rentabilité est de 5.5% à 6.5% (en fonction du dossier), avec une fiscalité très avantageuse.
  • Dans le cas d’un bail vide (sans les meubles) ou d’une indemnité d’occupation la rentabilité est de 7.5%.
  • A noter qu’il s’agit d’une rentabilité brute de fiscalité.

Le rendement attendue est annoncée pour chacun de nos dossiers. Il varie en fonction des dossiers et du type de bail prévu.

  • Dans le cas d’un Leasimo le rendement est de 6.5% avec une fiscalité très avantageuse puisqu’il n’y a aucune déclaration de revenus locatif à faire.

7. Fiscalité des revenus du portage immobilier

  • Dans le cas d’un bail vide (loué sans meuble) ou d’une indemnité d’occupation, vous devrez déclarer les loyers en revenus fonciers et ils seront imposés selon la fiscalité de vos revenus (TMI + CSG-CRDS). Ainsi, et d’une façon simplifiée pour l’exemple, si votre TMI est de 14% et la CSG-CRDS de 17.20%, c’est 31.20% qu’il vous faudra déduire de la rentabilité brute annoncée sur les dossiers de Portage.
  • Dans le cas d’un bail meublé, la fiscalité très avantageuse du LMNP permet d’obtenir une rentabilité qui peut être totalement défiscalisée grâce à la fiscalité des BIC.
  • En tant que loueur en meublé, vous êtes redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (ancienne taxe professionnelle) pour laquelle vous êtes exonéré la première année. Que vous déclariez au régime réel ou au micro bic, cette taxe est à payer. Au régime réel, c’est une charge déductible de votre activité. Pour connaitre le montant de la CFE dans votre situation, voici le site du service public : Voir le lien
  • Dans le cas d’un leasimo, il n’y a aucune fiscalité sur le rendement de l’opération puisque ce dernier est constitué soit d’une indemnité de rachat totalement défiscalisée (clause pénale), soit de la réintégration de l’usufruit dans la pleine propriété en cas de non rachat du bien par le vendeur.

8. Quid des impôts, charges, travaux...

La taxe foncière et les éventuelles charges de copropriété sont dues par l’acquéreur. Elles lui sont remboursées soit, selon un prorata mensuel dans le cadre d’un bail meublé, soit dès première demande dans le cas d’une indemnité d’occupation.

Seuls les travaux indispensables mettant en péril la sécurité des occupants, la solidité de l’habitation ou sa parfaite habitabilité sont à la charge de l’acquéreur. Ils lui seront remboursés, par le vendeur initial ou ses héritiers, lors du rachat du bien sur présentation de facture et sans décote de valeur.

9. Gestion locative du portage immobilier

Stayhome peut proposer les services de gestion locative d’un de ses partenaires. Il assurera la collecte des loyers et les éventuelles mises en recouvrement si nécessaire. Il est possible de souscrire une garantie locative qui sécurisera le rentabilité de votre investissement.

Lorsque les revenus des locataires le permettent, stayhome vous propose de prendre une garantie locative des loyers impayés. Cette assurance, qui a un coût inférieur à 2.7% du montant des loyers, vous rembourse non seulement les loyers impayés, mais vous garantit également des éventuelles dégradations du bien et offre une assistance juridique si nécessaire.

Bon à savoir : le vendeur perd sa faculté de rachat à partir de  2 mensualités de loyer impayées.

10 . Revente du bien en portage

Le prix de revente du bien est prévu dès l’acte de vente initial. En général, il correspond au prix auquel vous avez acheté le bien, majoré des frais de notaire et des honoraires stayhome que vous aurez dû régler lors de l’achat du bien. Les éventuels travaux réalisés sur le bien dans le cadre des travaux d’entretien appelés par la copropriété ou nécessaires à la parfaite habitabilité du bien sont également ajoutés au prix de rachat du bien. Dans certains cas, ce prix de revente peut être majoré de 1% à 2.5% par an. Cette situation ne se produit que lorsque les revenus du locataire sont insuffisants pour sécuriser le paiement du loyer demandé par l’opération de portage. Nous transférons alors une partie du loyer sur la valeur de rachat.

Le prix de revente correspond au total des sommes investies par l’acquéreur, frais de notaire et honoraires stayhome inclus. A ces sommes est ajouté la totalité des loyers dus sur la période d’occupation du bien par le vendeur devenu locataire.

Il peut arriver que le vendeur, pour différentes raisons, ne soit pas en mesure de racheter le bien pendant la période qui lui est donnée. Dans ce cas, trois options s’offrent à lui :

  • Demander au(x) Porteur(s) de lui accorder une prorogation de son option d’achat et de son droit d’occupation (bail locatif).
  • Demander à StayHome de trouver de nouveaux Porteurs qui se substituerons à lui pour racheter le bien et lui donneront une nouvelle option d’achat et un nouveau droit d’occupation (bail locatif).
  • Bénéficier de la clause qui lui permet de trouver un nouvel acquéreur qui achètera le bien plus cher que le montant du prix de rachat dû au(x) Porteur(s). Cette solution lui permet d’encaisser le différentiel entre le prix de vente au nouvel acquéreur et le montant de la somme qu’il doit verser au(x) Porteur(s) lors du rachat.

11. Valeur et prix d'achat du bien

Le Montant total à investir indiqué sur chaque fiche de dossier correspond au prix d’achat du bien incluant les frais de notaire et les honoraires de transaction de stayhome. Ce montant est donc le montant maximum que vous aurez à financer pour acquérir le bien.

La valeur vénale du bien est estimée par des professionnels de l’immobilier sur la base d’un logement vendu libre d’occupation, c’est à dire sans locataire en place. Chacun de nos dossiers comprend une estimation d’agent immobilier intervenant sur le secteur du bien et (ou) une estimation de notaire mettant en jeu sa responsabilité professionnelle. Nous réalisons également de notre côté une étude comparative basée sur des biens similaires. En cas de doute, nous avons recours à un expert immobilier.

Il est fixé en fonction du besoin financier du propriétaire sans pouvoir être supérieur à 80% de la valeur libre d’occupation du bien. Cette marge minimale de 20% est justifiée par le fait que le bien est vendu occupé par l’ancien propriétaire. Elle permet également, de prévenir une éventuelle baisse des prix de l’immobilier et de sécuriser les capitaux investis par les Porteurs.

Le crédit vendeur est mis en place lorsque le besoin financier du client est bien plus faible que la valeur de son bien. Dans ces conditions, le bien est acheté pour un montant compris entre 70 et 80% de sa valeur libre d’occupation et le prix est réglé en deux fois. Une 1ère partie lors de la signature de l’acte d’achat et la seconde partie au terme de la période de Portage, et uniquement si le vendeur ne rachète pas. Cette seconde partie sera réglée sous forme de mensualités. Ex : Besoin financier 30.000€ pour un bien d’une valeur de 120.000€. Achat du bien à 70% de 120.000€ soit 84.000€. Cette somme est réglée le jour de l’acte à hauteur de 30.000€ et les 54.000€ restant seront dus au bout de 60 mois sous la forme de 108 mensualités de 500€. Cette somme n’est pas due si le vendeur rachète le bien.

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