Profitez de la fiscalité LMNP
Investissez en Loueur Meublé pour une rentabilité fortement défiscalisée
Investir dans un portage immobilier en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux importants qui, bien optimisés, permettent d’effacer totalement l’impôt sur les recettes de la location durant la période de Portage.
Le principe du portage immobilier en Loueur Meublé
Pour bénéficier des avantages fiscaux du statut de Loueur Meublé vous devez en premier lieu louer un bien équipé de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. C’est le cas de nos opérations Portimo dans lesquelles vous achetez les meubles en même temps que le bien immobilier.
Le propriétaire du bien vend donc ses meubles, en même temps que le bien immobilier, et signe un bail locatif meublé pour la durée de la période de faculté de rachat. L’obligation de rester locataire du bien, jusqu’au moment du rachat, est une condition impérative sans laquelle le vendeur ne peut racheter son bien.
Différence entre LMNP et LMP
Par définition, l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Plus précisément, le statut de LMNP, par opposition au statut LMP, concerne les loueurs en meublé :
- Générant moins de 23 000 euros de revenus TTC par an
- ou dont les recettes de l’activité de location représentent moins de 50% des revenus d'activité du foyer fiscal.
Pour plus de précision :
Les deux régimes d'imposition possible du Loueur Meublé
Tout d’abord, il faut savoir que les revenus des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) relèvent de la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme un commerçant et non des revenus fonciers comme les locations nues.
Le régime Micro BIC
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Quand ?
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Il n’est possible que dans le cas ou les revenus LMNP sont inférieurs à 70.000€/an.
Aucune charge n’est déductible mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50% sur les revenus fonciers. -
Quel intérêt ?
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Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%. Il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux applicables aux revenus de capitaux – CSG/CRDS, au taux global de 17,2% depuis janvier 2018.
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Remarques
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On peut ainsi remarquer qu’au régime micro, le revenu déclaré est systématiquement positif (sauf dans le cas exceptionnel où les recettes de location seraient inférieures à 305 €, montant de l’abattement forfaitaire).
Le régime BIC réel permet à la fois de déduire les frais réels sur les revenus issus de la LMNP et d’amortir le bien sur une période allant de 20 à 30 ans.
Le régime BIC Réel
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Quand ?
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Il est obligatoire au dessus de 70.000€ de revenus foncier meublé mais peut être choisi sur option en dessous de 70.000€. L’option est à formuler au plus tard à la date de dépôt de la première déclaration de revenu pour les entreprises nouvelles, c’est-à-dire avant le 30 avril de l’année suivant la création de l’entreprise, et avant le 1er février de l’année concernée pour les entreprises existantes.
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Quel intérêt ?
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Le régime réel permet de tenir compte des charges réelles liées à l’activité, c’est-à-dire de toutes les charges engagées dans l’intérêt de celle-ci.
Ces charges comprennent principalement :
- Les frais de notaire et d’enregistrement déboursés lors de l’acquisition.
- Les honoraires d’agence stayhome.
- Les intérêts d'emprunts qui financent le ou les logements loués.
- L’assurance habitation et la garantie des loyers impayés.
- La taxe foncière et l’amortissement du ou des logements loués. -
Remarques
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L’ensemble de ces charges déduites des revenus issus de la location permettent au régime réel d’être quasi systématiquement déficitaire pendant la période du Portage Immobilier.
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